De druk op de Nederlandse woningmarkt is onverminderd hoog. Uit de nieuwe Hittekaart Woningmarkt 2026 van BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD) blijkt dat 2025 een jaar van records was: een historisch hoge gemiddelde verkoopprijs en het op één na hoogste aantal woningverkopen ooit. Ondanks de verhoging van de NHG-grens, daalde het aandeel woningen dat binnen dit bereik werd verkocht. Opvallend is dat de verhitting zich steeds sterker verspreidt naar regio’s buiten de Randstad.
Na een periode van stabilisatie op de Nederlandse woningmarkt zet de stijgende lijn in prijzen en transacties verder door. Waar in 2024 de gemiddelde huizenprijs op €451.000 lag, steeg deze in 2025 met 6,3% naar €480.000. Tegelijkertijd steeg het aantal woningtransacties met maar liefst 15,6%: van bijna 206.500 woningen in 2024 naar 238.695 woningen in 2025. Dit is het op één na hoogste aantal ooit; alleen in 2017 werden er meer woningen verkocht.
De prijsstijgingen, in combinatie met een aanhoudend woningtekort, zorgen ervoor dat de “hitte” vooral buiten de Randstad toenam. De hoogste prijzen worden gevonden in het gebied tussen Amsterdam en Utrecht, terwijl de sterkste prijsstijgingen juist plaatsvinden in de noordelijke provincies, met name Groningen (+9,2%) en Drenthe (+8,1%). De laagste prijstoename was in Noord-Holland (+4,7%).
In de provincie Utrecht nam het aantal transacties het meest toe (+19,2%). Dit staat in contrast met voorgaande jaren, toen de groei in transacties in deze regio juist achterbleef. De provincie Flevoland zag de kleinste transactietoename (+11,8%). Landelijk droeg het uitponden van huurwoningen bij aan de toename van het aantal transacties in 2025.
Helma Born, algemeen directeur Nederland van BPD: “De cijfers liegen er niet om: 2025 was een recordjaar én een jaar waarin de behoefte aan betaalbare woningen urgenter bleek dan ooit. We zien bovendien dat de druk op de woningmarkt steeds verder opschuift richting het noorden. Deze Hittekaart Woningmarkt laat opnieuw zien hoe belangrijk het is om waar mogelijk op te schalen naar grotere gebiedsontwikkelingen, het liefst in nauwe publiek-private samenwerking. Zeker als we tegemoet willen komen aan het coalitieakkoord waarin ingezet wordt op meer betaalbare woningen in zowel sociale huur, middenhuur als betaalbare koopwoningen.”
De regio Arnhem/Nijmegen zag dit jaar veel gemeenten stijgen in de ranking dankzij een toename van het aantal transacties. Ook de regio’s Deventer/Zutphen en West-Brabant hebben te maken met een woningdruk die relatief sterk is toegenomen. In de regio Rivierenland stegen de prijzen minder hard dan elders. Hierdoor zijn meerdere gemeenten in dit gebied, gelegen tussen de Lek en de Waal, gedaald in de rangschikking. Ook gemeenten in het grensgebied van Drenthe, Friesland en Overijssel daalden in de ranking.
De Hittekaart Woningmarkt is een rangschikking van alle 342 gemeenten. Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag voeren wederom de ranglijst aan, maar Eindhoven dringt dit jaar de top 5 binnen met een stijging van één plek. Amsterdam blijft de ‘heetste’ gemeente van Nederland.
Voor de verkiezingen presenteren politieke partijen allerlei plannen om de woningbouw te stimuleren. Tegelijkertijd gaat er veel aandacht naar een bestaand belastingvoordeel voor huiseigenaren: de hypotheekrenteaftrek. Dit principe, vastgelegd in de Nederlandse wet, zorgt ervoor dat huiseigenaren een deel van de betaalde hypotheekrente kunnen aftrekken van hun belastbaar inkomen, waardoor ze minder belasting betalen.
Volgens de OESO, een internationale economische organisatie, is de hypotheekrenteaftrek één van de belangrijkste oorzaken van hoge huizenprijzen en ongelijkheid op de woningmarkt. Het beperken van de aftrek zou volgens hen “essentieel” zijn om de markt te hervormen.
Door de aftrek te beperken, kunnen huishoudens minder lenen. Daardoor wordt er waarschijnlijk minder overboden op woningen. Onderzoek laat zien dat huizenprijzen minder hard zouden stijgen als deze extra financieringsruimte wegvalt.
Als je de afbouw over jaren uitsmeert, gebeurt er ondertussen ook wat met de inkomens van mensen. Want jaar na jaar stijgen lonen en uitkeringen en daardoor zal een hoger maandbedrag aan hypotheekbetaling beter te behappen zijn. Bij de snelste afbouw van de hypotheekrenteaftrek, in acht jaar, stijgt het extra nettobedrag dat huiseigenaren moeten betalen tot ruim 500 euro per maand rond het achtste jaar. Bij een afbouw van de hypotheekrenteaftrek in twintig jaar betaalt de huiseigenaar maximaal ruim 300 euro per maand meer, pas rond het zeventiende jaar.
De hypotheekrenteaftrek zet de woningmarkt op slot
Volgens Van Hoek wordt de beperking van de aftrek vaak gepresenteerd als dé oplossing voor de woningmarktproblemen. Maar volgens hem liggen de oorzaken elders: gebrek aan doorstroming in de sociale huursector, de hoge overdrachtsbelasting bij aankoop, en strikte regels rondom bouwen en ruimtelijke ordening. Op de lange termijn zou de aftrek weinig invloed hebben op de werking van de markt.
De hypotheekrenteaftrek stuwt huizenprijzen op
Van Hoek benadrukt dat de aftrek geen structurele, jaarlijkse prijsstijging veroorzaakt. Er is ooit een eenmalig opwaarts effect geweest, geschat op hooguit 10%. Factoren zoals de toegenomen arbeidsparticipatie van één naar anderhalf inkomen per huishouden hebben een veel grotere invloed gehad. De huizenprijzen in Nederland zijn vergelijkbaar met die in stedelijke regio’s in Duitsland of Frankrijk, waar géén hypotheekrenteaftrek bestaat.
De aftrek leidt tot hoge schulden en weinig aflossing
Hoewel de totale hypotheekschuld hoog is, staat daar een enorme waarde aan woningen tegenover. Veel aflossingen gebeuren via spaar- en beleggingshypotheken, waarbij de volledige lening aan het einde van de looptijd in één keer wordt afgelost. Tussen 2015 en 2030 komt er naar verwachting ruim €200 miljard vrij uit deze constructies. Daarnaast zijn aflossingsvrije hypotheken vooral in handen van oudere huiseigenaren met veel overwaarde, die weinig financieel risico lopen. Minder dan 1% van de huiseigenaren heeft tijdelijke betalingsproblemen.
De aftrek is onhoudbaar voor de overheidsfinanciën
Critici stellen dat de aftrek op termijn te duur wordt, maar harde cijfers ontbreken. Door inflatie worden hypotheekschulden jaarlijks minder waard en door de komende aflossingen zal de totale schuld afnemen. De huidige kosten bedragen zo’n €11 miljard per jaar (ongeveer 2% van het bbp) en nemen naar verhouding af.
Afschaffing brengt rust en vertrouwen
Volgens Van Hoek is de discussie over de aftrek inmiddels een groter probleem geworden dan de aftrek zelf. Duidelijkheid vanuit de politiek zou zorgen voor meer rust en vertrouwen op de woningmarkt. Ondanks alle onzekerheid staat er een recordaantal van bijna 300.000 woningen te koop, vrijwel allemaal van eigenaren die graag willen verhuizen.
De discussie over de hypotheekrenteaftrek blijft de woningmarkt bezighouden. Waar de één het ziet als een belangrijke oorzaak van de hoge huizenprijzen, benadrukken anderen dat de impact op lange termijn beperkt is en dat andere factoren een grotere rol spelen. Wat duidelijk is, is dat duidelijke en consistente keuzes vanuit de politiek cruciaal zijn om rust te brengen op de woningmarkt en ruimte te creëren voor structurele oplossingen, zoals het vergroten van het woningaanbod en het verbeteren van de doorstroming.
De woningmarkt is het jaar sterk begonnen: met bijna 34.000 verkochte woningen in het eerste kwartaal ligt het aantal transacties fors hoger dan in dezelfde periode van de afgelopen drie jaar. Hoewel de gemiddelde verkoopprijs licht daalde naar 473.000 euro, is dat geen verrassing voor een eerste kwartaal. Op jaarbasis zien we nog steeds een stevige prijsstijging van bijna 10%. Wat vooral opvalt: steeds meer verkochte huizen zijn voormalige huurwoningen.
De gemiddelde verkoopprijs van uitpondwoningen ligt op 404.000 euro. Zonder deze woningen zou de landelijke gemiddelde verkoopprijs 9.000 euro hoger liggen. Uitpondingen hebben daarmee een meetbaar dempend effect op de woningprijzen. Tegelijkertijd blijft de markt competitief: bij ruim tweederde van de verkopen werd overboden, gemiddeld met 4,4 procent.
Het aanbod groeit mee en komt uit op 26.000 woningen, een toename van 15 procent vergeleken met een jaar geleden. Vooral het aandeel appartementen neemt flink toe. De krapte-indicator blijft stabiel op 2,3. Dat betekent dat een woningzoekende gemiddeld iets meer dan twee geschikte woningen kan overwegen. Opvallend is dat de grootste druk nu juist buiten de Randstad ligt.
De gemiddelde vraagprijs voor koopwoningen ligt 6,5 procent hoger dan een jaar geleden, met de sterkste stijging bij vrijstaande woningen. Die liggen nu gemiddeld rond de 900.000 euro. Ook bij andere woningtypen is de vraagprijs gestegen, wat duidt op aanhoudende interesse van kopers.
De verkoop van nieuwbouwwoningen blijft met 6.740 transacties gelijk aan vorig jaar. Opvallend is de sterke verschuiving richting appartementen. Bijna de helft van de verkochte nieuwbouwwoningen betreft nu een appartement. De gemiddelde verkoopprijs is gestegen naar 492.000 euro, mede doordat er minder betaalbare grondgebonden woningen worden aangeboden. Nieuwbouwprojecten richten zich steeds vaker op compacte, binnenstedelijke woningen.
De komende tijd zal de rol van uitpondingen en het veranderende woningaanbod bepalend blijven voor de prijsontwikkeling en de spanning op de markt. Hoewel het aanbod toeneemt, blijft de woningmarkt krap, en staan kopers nog steeds in de rij.
Meer kansen voor starters in 2025
Starters met een inkomen tot ongeveer twee keer modaal (2 x € 46.500 bruto per jaar, inclusief vakantiegeld) kunnen vanaf 2025 maximaal € 70.000 korting krijgen op de aankoopprijs van een nieuwbouwhuis dankzij het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Dit gaat via de bestaande Koopstart-regeling: je koopt het huis tegen een lagere prijs dan de marktwaarde en op het moment dat je het verkoopt, gaat de korting weer terug naar het fonds. Met een budget van 70 miljoen euro kunnen in het eerste jaar zo’n 1680 huizen beschikbaar komen.
Hogere startersvrijstelling van overdrachtsbelasting
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste huis? Dan kun je ook in 2025 profiteren van de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting. Dat betekent dat je geen belasting hoeft te betalen over een woning tot 525.000 euro (dat was 510.000 euro in 2024). Dit scheelt je 2% over de koopsom van je nieuwe huis. Je kunt deze regeling één keer gebruiken.
Veranderingen aan de NHG bieden meer mogelijkheden
De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat omhoog van € 435.000 naar € 450.000 in 2025. En voor huizen met energiebesparende maatregelen kun je zelfs tot € 477.000 lenen. De voordelen van NHG zijn dat je een lagere rente krijgt en extra zekerheid hebt als je je huis moet verkopen. Bovendien gaan de kosten van NHG omlaag, van 0,6% naar 0,4%. Voor een hypotheek van € 450.000 scheelt je dat € 900.
Meer lenen, maar niet voor iedereen
In 2025 verandert er veel op het gebied van wonen. Het wordt makkelijker voor starters om een huis te kopen, en als je een inkomen hebt tot 55.000 euro, alleenstaand bent of uitzendkracht, kun je meer lenen. Ook voor huurders is er goed nieuws.
Nieuwe regels voor hoeveel je mag lenen
Verdien je meer dan 55.000 euro per jaar? Dan kan het zijn dat je in 2025 iets minder kunt lenen. Maar als je minder verdient, kun je juist meer lenen. Dit komt doordat de regels veranderen. Lagere inkomens mogen een groter deel van hun inkomen aan woonlasten besteden, terwijl hogere inkomens naar verhouding een kleiner deel mogen besteden. Het Nibud houdt rekening met een gemiddelde loonstijging van 4,3% in 2025. Als je salaris met dit percentage stijgt, kun je tussen de 7.000 en 17.000 euro extra lenen voor een woning.
Hogere hypotheek voor alleenstaanden
Ook voor alleenstaanden wordt het in 2025 makkelijker om een hypotheek af te sluiten. Verdien je meer dan 28.000 euro per jaar? Dan mag je tot wel 17.000 euro extra lenen bovenop het bedrag dat je normaal zou kunnen krijgen. Zeker in de krappe woningmarkt is dit een mooie kans.
Studieschuld en je hypotheek
Een studieschuld heeft invloed op je maximale hypotheek. De hypotheekadviseur kijkt naar je rente, de looptijd en het maandbedrag. Hoe hoger de rente, hoe meer je moet betalen. In 2025 betalen ex-studenten een rente tot 2,57% over de studieschulden. Veel ex-studenten gaan nu voor het eerst rente betalen, waardoor hun maandlasten flink kunnen stijgen. Dat komt doordat DUO de rente elke vijf jaar opnieuw vaststelt. Tot 2025 was die rente nog 0%. Vooral studenten uit het nieuwe leenstelsel gaan dit merken.
Is het handig om een kerstboom in huis te halen tijdens de verkoop van uw huis? Kunt u uw huis helemaal in kerstversiering hullen? Wij hebben 4 tips op een rijtje gezet wanneer uw woning in de verkoop staat of gaat tijdens de feestdagen.
Tip 1: Plan de woning-fotografie begin december
Na 5 december beginnen de meesten hun huis weer in kerstsfeer te brengen. Heel gezellig, maar niet geschikt voor de verkoop van uw huis. Uw woning ziet er vast heel gezellig uit in kerstsfeer. Maar na de kerst wil iedereen weer rust in huis. Rust is nou precies wat uw huis nodig heeft tijdens de verkoop ervan. Gaat u nu uw woning in de verkoop doen, zorg dan dat er geen kerstdecoratie op de fotopresentatie van uw woning staat. Het is namelijk op Funda meteen zichtbaar hoe lang uw huis in de verkoop staat en dat kan niet altijd gunstig zijn.
Tip: 2 Klein kerstboompje
Een kerstboom neemt veel ruimte in beslag en ook zal uw woonkamer er kleiner uitzien. En dat is nou net wat u wel moet laten zien: ruimte! Ons advies is om een klein boompje te plaatsen in een plantenpot of een mooi kerststukje op tafel. Uw huis ziet er gezellig en ruimtelijk uit voor de bezichtigingen
Tip: 3 Versier sfeervol, maar met mate
U kunt mooie kerstaccenten aanbrengen om toch net dat kerstsfeertje in huis te halen. Maar let op: less is more. Overdaad schaadt. Veel verschillende kleuren kerstversiering of knipperende lampjes brengen veel onrust in uw woning. De versiering moet niet schreeuwerig zijn. Pas uw kerstversieringen qua kleur en stijl aan op de rest van uw interieur.
Tip: 4 Kerst in de tuin
Heeft u een tuin of veranda? Dan is het goed om tijdens de verkoop van het huis de kerstboom buiten te plaatsen. Een fijne binnenkomer is om 2 kleine kerstboompjes met lichtjes te plaatsen bij de voordeur. Heb je een veranda? Maak de veranda tijdens de verkoop van je huis gezellig d.m.v. plaids, kussens, windlichten, of een klein kerstboompje op tafel.
Het kabinet wil met de Wet betaalbare huur huren weer betaalbaar maken. De wet zorgt ervoor dat verhuurders een huur vragen die past bij de kwaliteit van de woning.
Zo regelt de wet dat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat gelden voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Ook krijgen huurders met de wet betere huurbescherming. Nu moeten zij zelf een maximale huurprijs afdwingen bij hun verhuurder, maar niet alle huurders zijn daartoe in staat. Gemeenten kunnen straks ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. Door deze wet gaat de huur van 300.000 woningen op termijn met gemiddeld 190 euro omlaag.
De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel op 25 april 2024 aangenomen. De Eerste Kamer behandelt het wetsvoorstel binnenkort. Het voornemen is dat de Wet betaalbare huur vanaf 1 juli 2024 ingaat.
Het wetsvoorstel steunt op vier pijlers:
De woningmarkt is nog steeds overspannen. Er is te weinig aanbod en er zijn veel zoekende kopers. Elke woning die op Funda aangeboden wordt staat al volgepland met bezichtigingen. Daarnaast moet je vaak overbieden om een kans te maken om een woning te kopen. Hoe kom je ertussen? Wie gaat helpen een goed bod neer te leggen? Loop jij ook tegen deze vragen aan? Dan is een aankoopmakelaar de oplossing!
Het inschakelen van een aankoopmakelaar biedt veel voordelen. Zo ontzorgt een aankoopmakelaar je tijdens het heleaankoopproces. Ze helpen bij alle stappen van het kopen vaneen woning, van zoektocht tot daadwerkelijk de sleutel krijgen. Daar komt stiekem toch meer bij kijken dan in je in eerste instantie verwacht. Je krijgt o.a. te maken met de volgende zaken:
In al deze gevallen kan het fijn zijn om samen te werken met een aankoopmakelaar. Dit is een ervaren deskundige partner die al vaker met het bijltje heeft gehakt.
De deskundigheid van een aankoopmakelaar komt goed van pas, want deze dient alleen jouw eigen belang. Ervaring van zo’n makelaar is dan ook erg belangrijk en kan voorkomen dat je later voor onvoorziene verassingen komt te staan.
Zagers Makelaars heeft deze ervaring en kan jou ondersteunen bij de aankoop van jouw eerste woning. Wil je meer weten over onze diensten en mogelijkheden? Kijk dan op onze pagina over aankoop of maak vrijblijvend een afspraak via het telefoonnummer 076-303 3000.
Heeft u een nieuwbouwwoning gekocht in de omgeving van Breda of Teteringen? Dan wordt het tijd om te starten met de verkoop van uw huidige woning. Dit roept vragen op en het is lastig om in te schatten wanneer het beste moment is om een woning te voorkomen. Wij snappen dat het lastig is om te bedenken hoe u dit aan kunt pakken. Graag helpen wij u verder.
We schetsen voor u het volgende scenario: u heeft bijvoorbeeld een woning gekocht in het nieuwbouwproject “de Bouverijen” in Teteringen of “Post/Fifth” in Breda.
Allereerst van harte gefeliciteerd met uw aankoop! De oplevering van deze woningen zal ca. 2025 gaan plaatsvinden. U bezit (waarschijnlijk) ook momenteel een eigen woning. Deze moet nog worden verkocht. Tijdens de verkoop van een huis zijn er heel wat zaken waar u bij stil moet staan.
Het verkopen van een woning begint met een voorbereidende fase. Dit is een fase waarbij het huis nog niet eens te koop staat. U kunt het beste beginnen met het bepalen van een verkoopstrategie en het opstellen van een publiciteitsplan. Dit helpt voor uzelf prioriteiten te stellen en het project in kaart te brengen.
Zagers Makerlaars helpt u graag op weg met een verkoop stappenplan. Dit stappenplan voor het verkopen van uw woning informeert u over elke stap in het verkoopproces. Zo kunt u goed voorbereid het traject ingaan en weet u wat u te wachten staat.
Wilt u graag gebruikmaken van onze diensten als verkoopmakelaar? Met onze jarenlange ervaring en uitgebreide expertise helpen wij u graag tijdens dit verkooptraject. Bel ons gerust voor een vrijblijvende afspraak op ons telefoonnummer 076- 303 3000 en wij infomeren je graag verder.
Heb je een woning in Breda of omgeving en wil je jouw woning in Breda verkopen? Ben je benieuwd naar de waarde en op zoek naar een afgestemd verkoopproces? We komen graag langs om in een persoonlijk gesprek een opname te maken van de woning en jouw wensen in kaart te brengen. Zo komen we tot een strategie die afgestemd is op jouw situatie. Eén waar jij je prettig bij voelt!
Je hebt het besluit genomen om je huis te gaan verkopen. Maar wat nu? Tijdens de verkoop van een huis zijn er heel wat zaken waar je bij stil moet staan, dat begint al in de voorbereidende fase, als het huis nog niet eens te koop staat. Van verkoopstrategie en publiciteitsplan tot en met de onderhandelingen, wij helpen je graag op weg: dit stappenplan voor het verkopen van je huis informeert je over elke stap in het proces en helpt je goed voorbereid het traject in te gaan. Zodat je precies weet wat je te wachten staat.
Bel ons gerust voor een vrijblijvende afspraak wij informeren je graag verder 076- 303 3000.
