Enige tijd geleden maakte een uitspraak van de Rechtbank het verschil tussen bouwgrond en bouwrijp duidelijk aan de hand van een uitgesproken vonnis. Let dus op bij het verkopen of kopen van een stuk grond of in de overeenkomst gesproken wordt over bouwrijpe grond of bouwgrond.
In de redenering van de Rechtbank wordt duidelijk dat de koper een kavel heeft gekocht met daarop bouwgrond. Dit houdt in dat de grond binnen dat kavel bestemd is om op te bouwen, zoals aangegeven in het bestemmingsplan. In deze zaak claimt de koper dat de verkoper haar grond heeft verkocht, waarvan mocht worden aangenomen dat hierop direct gebouwd kon worden. Sterker nog, doordat de verkoper dit niet heeft gedaan en zelfs informatie heeft achtergehouden, heeft zij de koper bedrogen.
De reden van dit ‘bedrog’ is als volgt: de koper heeft een verkennend bodemonderzoek uit laten voeren waaruit blijkt dat de grond en het grondwater licht verontreinigd is. Om deze grond bouwklaar te maken, moet deze worden verschoond en daar zijn aanzienlijke kosten mee gemoeid. Zij vindt dat de verkoper dit had moeten weten en wil dat deze de schade vergoedt.
De rechter oordeelt echter anders: wat in de koopovereenkomst is vermeld is bouwgrond en niet bouwrijpe grond. Van bouwrijpe grond mag worden uitgegaan als dit grond is waarop je meteen kunt bouwen. De koper kocht echter bouwgrond, waarbij alleen sprake is van grond waarop volgens het bestemmingsplan gebouwd kan worden.
De koper werd in het ongelijk gesteld en moest de kosten voor de rechtszaak betalen. Ook van bedrog was geen sprake.
Uit deze uitspraak blijkt nog maar eens hoe belangrijk het is om kennis te hebben van wat je koopt of verkoopt en dat dit vervolgens goed vastligt in een koopovereenkomst. Een makelaar met kennis van het kopen en verkopen van grond en woningen helpt hierbij. Wil je niet voor onverwachte verrassingen komen te staan, dan staan we je graag bij. Neem hiervoor contact met ons op.
Rookmelders zijn al sinds 2003 verplicht in nieuwbouwwoningen, maar vanaf 1 juli 2022 geldt dit ook voor de bestaande woning. Dit houdt in dat er vanaf dat moment rookmelders moeten zijn in alle woningen in Nederland. Maar waar plaats je deze rookmelders en hoe wordt er op gecontroleerd?
Om te voldoen aan de rookmelderplicht zijn er enkele regels opgesteld:
In de praktijk betekent dit dat een gemiddelde eengezinswoning met drie verdiepingen (begane grond, 1e verdieping en zolder) drie rookmelders nodig heeft die in elke hal of overloop hangen. Voor een appartement geldt dat er een rookmelder in de hal van het privégedeelte moet zijn. Voor een studentenhuis of een ander soort kamerwoning is een rookmelder in elke kamer verplicht.
In principe is het mogelijk om elke rookmelder te kiezen, zolang deze maar voldoet aan de NEN-kenmerken. Dit is een certificering die de kwaliteit van een rookmelder bepaalt. De batterijen van een rookmelder gaan (afhankelijk van het type rookmelder) één jaar of tien jaar mee. Uiteindelijk ben je goedkoper uit als je kiest voor een rookmelder met een batterijduur van tien jaar. Kies je voor een jaarlijks vervangbare batterij, zet dan met een sticker op de rookmelder wanneer je de batterij moet vervangen.
De eigenaar van de woning is verantwoordelijk voor het hebben en onderhouden van de rookmelder. De gemeente controleert of de rookmelders ook echt zijn geplaatst. Het heeft gevolgen voor de verzekeringen (denk hierbij aan de inboedelverzekering) als deze rookmelders niet zijn geplaatst. In het geval van een verhuurwoning, is de verhuurder verantwoordelijk. Als je als verkoper een woning verkoopt, ben je vanaf 1 juli ook verplicht om rookmelders te plaatsen.
Uiteindelijk heeft deze nieuwe wet een grote impact op bestaande woningen, ben er daarom van bewust dat je deze verplichting hebt. Bij het verkopen van een huis of woning, zal de aannemer ook controleren of deze rookmelders zijn geplaatst.
Mocht je nog vragen hebben over de verplichtingen rondom rookmelders tijdens het verkopen, kopen of (ver)huren van een woning in Breda, dan kun je hier met ons contact opnemen.
Je woning verkopen kan veel geregel en stress met zich meebrengen. Van persoonlijke vraagstukken, vragenlijsten invullen tot het moment dat de woning op de foto gezet gaat worden. Want wat is er belangrijk voor het maken van foto’s. Hoe moet je je huis stylen? Wij hebben wat interieur styling tips voor jou.
Denk jij eraan om je woning in Breda of omgeving te verkopen? Vraag een gratis waardebepaling aan.
Er zijn nieuwe plannen gemaakt voor 2022. Wat is er in 2022 verandert voor ons als Makelaar in Breda en voor de huizenbezitters en verkopers en kopers?
Dit moet je in ieder geval weten. Dit zijn de veranderingen op de huizenmarkt in 2022
‣ Verdere verlaging aftrek hypotheekrente
Mensen met een jaarinkomen hoger dan € 69.398 hebben vanaf 1 januari 2022 minder hypotheekrenteaftrek. Het aftrekpercentage van de hypotheekrente daalt namelijk van 43%, naar 40%.
‣ Nationale Hypotheek garantie omhoog
Als je een hypotheek afsluit, dan kan dat in specifieke gevallen op basis van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een hypotheek met NHG verkleint voor kopers de financiële risico’s. In 2022 zal de NHG-kostengrens stijgen van € 325.000 naar € 355.000.
De NHG wordt verhoogd vanwege de enorme stijging van de huizenprijzen. De kosten om een NHG-hypotheek af te sluiten gaan iets omlaag: van 0,7% naar 0,6%.
‣ Eigenwoningforfait daalt
Wie een eigen woning heeft, bouwt volgens de Belastingdienstvermogen op. Daarom moeten huiseigenaren bij hun belastingaangifte een bedrag bij het belastbare inkomen optellen. Dit is het eigenwoningforfait.
Het eigenwoningforfait daalt in 2022 van 0,50% naar 0,45% voor woningen tot € 1.110.000. Hierdoor kan je meer hypotheekrente van de belasting aftrekken.
‣ Private lease auto krijgt meer invloed op hoogte maximale hypotheek
Als je een private lease auto bezit, dan telt dat mee voor het maximale hypotheekbedrag dat je aan kunt vragen. Nu wordt 65% van het contractbedrag gezien als schuld. Vanaf april 2020 wordt het complete bedrag gezien als schuld en vastgelegd bij het BKR.
‣ Start nationaal isolatieprogramma
Het kabinet start een nationaal isolatieprogramma. Hiervoor wordt een bedrag vrijgemaakt van 514 miljoen euro voor het isoleren van koopwoningen en huurhuizen. Het Rijk wil er met dit bedrag voor zorgen dat 20% meer koop- en huurwoningen beter worden geïsoleerd.
‣ Subsidie aanschaf hybride waterpomp
Naast het Nationale isolatieprogramma is er 288 miljoen euro gereserveerd voor subsidie van hybride waterpompen. Huiseigenaren kunnen een tegemoetkoming van € 1.000 tot 2100 aanvragen voor de aanschaf van zo’n hybride waterpomp. Een hybride warmtepomp is een verwarmingssysteem dat zowel via elektriciteit als gas warmte kan genereren.
‣ € 1 miljard voor extra woningen
Tot 2031 is er € 100 miljoen per jaar beschikbaar voor de bouw van nieuwe woningen. Gemeentes kunnen aanspraak maken op het geld om hiermee de bouwsector meer woningen te laten bouwen.
Dit zijn de veranderingen op de huizenmarkt in 2022.
Heb jij een woning in Breda en overweeg je die te verkopen, óf wil je juist een woning kopen neem dan contact met ons op en we geven een advies op maat.
Het kopen en verkopen van een huis is een proces waar veel bij komt kijken. Waar begin je en hoe pak je het het beste aan? Makelaars kunnen je helpen om dit proces in goede banen te laten leiden. Echter zijn niet alle makelaars hetzelfde. Waarom een NVM-makelaar? Makelaars die aangesloten zijn bij NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) hebben de juiste kennis, ervaring en goede opleiding om dit proces goed te laten verlopen.
De NVM is de grootste branchevereniging in de makelaardij met meer dan 120 jaar ervaring. Als je een woning koopt of verkoopt wil je er zeker van zijn dat alles goed geregeld wordt. Als je kiest voor een NVM-makelaar kies je voor deskundigheid, betrouwbaarheid en kwaliteit. Ze zijn niet zomaar een makelaar.
Waarom een NVM-makelaar?
Bij een NVM-makelaar kun je terecht voor het complete aan- of verkoopproces of alleen bepaalde deeldiensten. Kortom, je krijgt méér voor elkaar met een NVM-makelaar!
De ervaren makelaars van Zagers zijn lid bij NVM en daarom de geschikte partner bij de verkoop van je woning. Als vertrouwde partner in de regio Breda, Etten-Leur en Oosterhout hebben we jarenlange ervaring en de expertise in huis om voor onze opdrachtgevers het beste resultaat te behalen. Dit alles met gevoel voor kwaliteit en het uit handen nemen van jouw zorgen.
Weten wat wij voor je kunnen betekenen? Neem dan contact met ons op. Zagers makelaar Breda staat graag voor je klaar.
Warm weer, tijd voor gezelligheid en als het kan een vakantie. De zomer kan toch niet de juiste tijd zijn om je huis te verkopen? Of toch wel?
Wellicht kun je het volgende voorstellen; het is een heerlijke zomerse dag waarbij je zelf een dagje gaat ‘rondtoeren’ in de eigen stad. Waarna je in die ene leuke straat, waar de zon precies goed staat, net jouw ideale droomwoning te koop ziet staan. Maar dat niet alleen. Tijdens de zomermaanden staan voortuinen er vaak goed bij, krijg je een goed beeld van de wijk en is het een goed moment om goede ‘verkoop’ foto’s te maken van je huis.
Daarnaast zijn er maar genoeg Nederlanders die deze zomer in eigen land doorbrengen. Zeker tijdens deze onzekere periode blijven veel mensen thuis of gaan op vakantie in eigen land. Hierdoor is de verwachting dat de groep potentiële kopers groter is dan tijdens andere zomers.
Het moge duidelijk zijn, er zitten voor zowel verkoper als koper voordelen aan een woning verkopen of kopen in de zomer. De verkoper heeft meer mogelijkheden om zijn huis verkoop-klaar te maken en de koper krijgt een veel beter beeld van het huis. Dit kan onderhandelingen versnellen.
Last maar zeker not least, zijn het de tijden die mee veranderen. Waar je vroeger enkel een huizenzoeker kon bereiken via een advertentie in de krant, zoekt iedereen nu via websites of social media naar zijn of haar droomhuis. Het zoekwoord ‘huis kopen’ in Google stijgt in een rap tempo in augustus.
Toeval of niet? Het maakt dus niet meer uit of de potentiële koper op vakantie is of niet, hij zal je huis toch wel weten te vinden.
Over je ideale droomhuis gesproken, hier hoef je helemaal niet ver weg voor te gaan. Aan de waterrand van Teteringen ligt, verweven met het groene landschap en de vele wandelroutes, de gevarieerde woonwijk Waterdonken. De complete inrichting van de openbare ruimte is in harmonie met de natuurlijke omgeving, waardoor de gehele infrastructuur deel uitmaakt van de omgeving. Alle functionele voorzieningen, zoals parkeergelegenheden en wegen zijn zo opgesteld dat ze opgaan in het geheel. De keywords voor deze wijk zijn dan ook groen, water, rust, kindvriendelijk én toch ook stads. Met het dorpse imago van Teteringen en het stadse van Breda, creëert dit de perfecte balans voor zowel de groen zoeker als de stadse liefhebber. Hierbij ligt de wijk gelegen aan de Bouverijen, een woonwijk voorzien van ruime woningen in het groen, in een eigen geclusterde buurt met parkeerhofjes.
Ook is in de planvorming voldoende rekening gehouden met een omgeving die vriendelijk is voor kinderen van alle leeftijden. Zij kunnen hier vrij buiten spelen in een groene en vrije omgeving. Overigens ook zonder dat ouders bang hoeven te zijn voor het drukke verkeer.
Of je nu op zoek bent naar de ideale woning, of je huidige woning wilt verkopen, vergeet dan vooral niet de zomerperiode. De zomerperiode heeft veel te bieden wanneer het aan komt op het verkopen en aankopen van een woning in Breda en omgeving.
Meer weten? Neem contact met ons op. Zagers Makelaar Breda
Blind bieden op een woning? Als woningkoper in de huidige markt heb je vast wel meer dan één keer met een inschrijving te maken gehad. Iedereen heeft hierbij een gelijke kans tot bieding om een huis te kopen. De verkoper zal door middel van deze werkwijze met meerdere gegadigden onderhandelen. Iedereen krijgt een gelijke kans om mee te bieden waaruit de koper vervolgens zijn keuze kan maken.
De verkoper behoudt altijd het ‘recht van gunning’. Hij of zij mag dus bepalen of de combinatie van voorwaarden waaronder het bod gesteld is, voldoende is om aan een bepaalde bieder te verkopen, waardoor verkoper niet verplicht is om aan de hoogste bieder te verkopen, maar dat bijvoorbeeld de verkoper kan kiezen voor een lager bod met betere voorwaarden.
Eén van de voorwaarden voor het uitbrengen van een bod is dat het moet worden uitgedrukt in een absoluut bedrag en het niet mag zijn gerelateerd aan een ander bod. Het is dus niet mogelijk om een bod te doen van bijvoorbeeld vijfduizend euro boven het hoogste bod. Je bod is dan niet geldig. Ook mag er niet tegen elkaar op geboden worden. Op deze manier blijft het biedingsstelsel neutraal vanuit de kant van de gegadigde en blijft het proces eerlijk. Andere voorwaarden zijn bijvoorbeeld een passende transportdatum en eventuele ontbindende voorwaarden.
Mocht je het beste bod hebben uitgebracht en heeft de verkoper je bod geaccepteerd, dan kan de koopovereenkomst opgemaakt worden. Als de koopovereenkomst is getekend heb je nog een aantal dagen wettelijke bedenktijd. Nadat de bedenktijd voorbij is kun je als koper alleen nog onder de koopovereenkomst uit als je een beroep doet op de ontbindende voorwaarden.
Meer weten? Neem contact met ons op. Zagers Makelaar Breda
Toch overdrachtsbelasting voor starters met een duur huis vanaf april 2021. Kopers onder de 35 jaar die een woning van € 400.000 of meer aanschaffen. Betalen per 1 april 2021 waarschijnlijk toch overdrachtsbelasting van 2%.
Dit schrijft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken in een brief aan de Tweede Kamer. Met Prinsjesdag maakte het kabinet nog bekend de overdrachtsbelasting voor starters en jonge doorstromers tot 35 jaar na de jaarwisseling geheel te willen afschaffen.
Met deze voorgenomen aanpassing acht Ollongren het fiscale voordeel voor jonge huizenkopers nu gerichter. De afschaffing van de overdrachtsbelasting is bedoeld om ze een duwtje in de rug te geven. Niet om het hogere koopsegment te stimuleren, schrijft de minister.
Om jonge kopers die binnenkort een huis van € 400.000 of meer kopen tegemoet te komen, gaat de maatregel pas 1 april volgend jaar in. Wie tussen 1 januari en 31 maart de sleutel van z’n nieuwe woning krijgt en jonger is dan 35 jaar, betaalt ongeacht de hoogte van de koopsom geen overdrachtsbelasting.
Vereniging Eigen Huis vreest dat een harde grens van vier ton marktverstorend werkt. “Beter is het om alleen het bedrag boven de € 400.000 te belasten”, zegt directeur belangenbehartiging Karsten Klein van Vereniging Eigen Huis. “Kopers onder de 35 jaar die een huis kopen van bijvoorbeeld € 410.000 euro betalen dan alleen 2 % overdrachtsbelasting over € 10.000.”
Of de kabinetsplannen met de overdrachtsbelasting doorgaan, is nog niet helemaal zeker. Eind december buigt de Eerste Kamer zich over het pakket aan maatregelen.
Bron: eigenhuis.nl
Meer weten? Neem contact met ons op. Zagers Makelaar Breda.
Een huis dat verkocht gaat worden heeft meestal wat voorbereiding nodig. Denk aan een nieuwe laag verf op de muur of een goede schoonmaakbeurt. Hoe ver moet je gaan om van je woning een VT-wonen-plaatje te maken? De verleiding is groot om te investeren in het verkoopklaar maken van de woning. Met deze zes tips weet je wat je moet doen.
Een plek die je misschien over het hoofd ziet, maar veel invloed heeft op de uitstraling van je woning, is de tuin. Investeer in een paar nieuwe planten en een mooie tuinbank (die kan mooi mee naar je volgende huis). Je zult zien: het ziet er gelijk een stuk gezelliger uit. Vergeet niet de bomen en struiken een beetje te snoeien. Dat is niet alleen mooier, de woning is door de gekortwiekte planten binnen ook meteen een stuk lichter.
bron: funda.nl
Woningtaxaties zijn in het nieuws. In verschillende publicaties wordt gesproken over de Europese verplichting van de ‘dure’ taxatie door een echte taxateur, en daarmee de stop op de goedkope modelmatige taxaties.
De NVM staat – in bepaalde situaties – niet negatief tegenover het hybridemodel, waarmee de taxateur met de modelmatige taxatie in de hand de daadwerkelijke taxatie doet. Hierover heeft NVM ook contact gehad met het FD, maar helaas heeft de redactie onze informatie niet meegenomen in het artikel.
In de artikelen worden de prijzen vergeleken van de modelmatige online taxatie (30 euro) met een traditionele taxatie (400-500 euro). Er wordt door de Vereniging Eigen Huis daarbij gesproken over het onnodig op kosten jagen van de consument. Dat is onterecht, stelt NVM. Een taxatie kost inderdaad veel geld, maar is ook van langdurige toegevoegde waarde voor de consument én voor de banken.
Sinds 2016 is een taxatie niet verplicht voor het verstrekken van een hypotheek, wanneer de hypotheek niet hoger is dan 90% van de (modelmatig berekende) waarde van de woning. NVM heeft toen al aangegeven dat zij zeer kritisch staat tegenover deze ontwikkeling omdat het voor de stabiliteit van het financiële stelsel en de bescherming van de consument van groot belang is dat bij het aangaan van een hypotheek wordt uitgegaan van de reële waarde van het onderpand.
Modelmatige waarderingen zijn weliswaar een nuttig hulpmiddel bij taxaties, maar veelal niet betrouwbaar genoeg om zonder tussenkomst van een deskundige de waarde van vastgoed te bepalen. De EBA (European Banking Authority) komt tot dezelfde conclusie.
Een statistische waarderingsmethode bepaalt de waarde van een vastgoedobject op basis van een wiskundig algoritme van transactieprijzen en objectkenmerken, zonder gebruik te maken van een traditionele taxatie. De NVM is van mening dat zo’n Automated Valuation Model (AVM) geen taxatie is en dat – mede gezien de toenemende invloed van het duurzaamheidsaspect en de bouwkundige staat van een object binnen taxaties en hypothecaire geldleningen – een fysieke inspectie/opname een onmisbaar element is.
De NVM sluit haar ogen echter niet voor nieuwe ontwikkelingen en ziet dat AVM’s in de toekomst mogelijk een rol zullen gaan spelen op taxatiegebied. Over de vraag of en op welke wijze dat werkelijkheid wordt, wil NVM graag meedenken en samen optrekken met onder andere het ministerie van BZK en andere stakeholders.
Bron: NVM
Cees Steur
25 augustus 2020
